値下げ交渉と住宅ローンの事前審査【物件購入】

リノベ記録シリーズ、今回からは物件購入編です。

物件購入については素人でまったく分かっていなかったので、
不動産のプロや金融業の方だけでなく物件購入経験のある方々からすると何の参考にもならないであろう分野。

それゆえに「こうしておけば良かったポイント」が沢山ありました。


▼前回の記録

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まずは値引き交渉と申し込み

内覧した翌日、仲介さんに「是非購入したいけど、値引き交渉をしたい」と伝えました。

内覧した時に売主さん側の仲介会社さんから
”昨日見に来た人が『キッチンを交換してくれたら買いたいわ』と話していた”と聞いていたので、焦りがありました。

更には、“他にも来週観たいというお客さんからの問い合わせが2件ある“との事。
なにやら、私達が買わなくても売れてしまいそうな雰囲気。

値引き交渉は難しいかな…と思いつつも予算オーバーしているので、
”買付証明書”に希望の金額を書き夫が印鑑を押して、

買主側(私達)の仲介さんから、
その日のうちに売主さん側の仲介さんへFAXで送ってもらいました。

80万円の値引きで了承され、事前審査へ

値引き交渉したのは180万円でしたが、
80万円の値引きでお願いしますとのお返事をもらいました。

『キッチン他をリノベーションされるとお聞きしていましたのでそれをも考え
(例えば、ガステーブル等は当方で新品に変える予定でしたが、
リノベーションされるのであれば、結果無駄な支出となるのでそれらも勘案し)
建物全て現状のままでお引取り頂き、その条件で80万円を値引き致す事としました。』


との事。(原文メールそのまま)

一般的にも「売主さん側にリフォームの手間をかけさせない」ことで
価格を下げて貰いやすくなるそうです。

これは”現状有姿売買”といって、
たとえば給湯器が壊れていたとしても文句は言いませんよ~と一筆書くようなイメージです。

キッチン全部ではなくコンロだけの交換でも、
費用だけでなく仲介業者さんの手間がかかってしまい引き渡し時期も後ろ倒しになります。

私達の申込書が1番だったので、『ローンの事前審査に通る事を条件に』申し込みが受理されました。

ちなみに、売主側の不動産からのメールにこんな文章も。

蛇足ですが現在他に1件購入希望者がおりましたが、昨日御社の方が1足早く、申込の具体的な(検討)書面を頂いたので、第一順位としました。又、今週も「内覧」立会いが予定されていますので、「買付け」及び「売渡承諾」が整いましたらその日時によりますが、先方へお断りの連絡を入れる事となります。

と書いてありました。
噂には聞いていたものの、中古マンション売買恐ろしい…先に申し込めてよかったです。

先に内覧した方は、私達のような”後に内覧して先に申し込む人”がいるとはおそらく考えず、
2日間悩んで『買いたいです』と連絡したところ、先に越されてしまったのです。

仲介さんが書類の手配のスピードが早くて本当に感謝です。

事前審査は地方銀行中心に3行に

申し込み→承諾→契約→物件引き渡しとなるのですが、
私達(私ではなく夫名義ですが)はまだ住宅ローンの事前審査を受けたことがありませんでした。

むやみに受けるものではないらしいですが、
大抵家づくりを考えてマンションのモデルルームやハウスメーカーを訪れると営業さんに
『一度事前審査を受けませんか?』と聞かれます。

事前審査でいくら借りられるか大体わかりますし、
車のローンや奨学金、直近にキャッシングして延滞などで思うように住宅ローンが下りないこともあるので、
熱心に何度も会って営業してもローンが下りないと契約できないので営業する意味もなくなっていまうため
審査を勧めてくるのです。

決して悪意があるわけではないのですが、
今まで新築のモデルルームに行って勧められても”囲い込まれる”感じがして断ってきました。

が、

いざとなると『ここまでして借りられなかったらどうしよう』と急に不安になってきます。

リノベーション費用を含めて住宅ローンを貸してくれる銀行とは?

基本的に住宅ローンとは、建物(と土地)を購入するためのローン。
車や教育資金、キャッシングにくらべると遥かに金利が低い銀行の商品です。

中古住宅+リノベーションの場合には、物件購入費用だけでなくリノベーション費用も合わせて
ローンを組みたい場合は、リノベ費用も含めた額のローンで申し込む必要があります。

2020年現在では、多くの銀行がリノベーション費用も含めて住宅ローンとして貸してくれる銀行がありますが、
一昔前(2005年頃)はリノベーション費用は自己資金を使うかリフォームローンを使うかが主流でした。

今でも都市銀行(メガバンク)やネット銀行ではリノベ費用も含めたローンは扱っていないところや、
物件が古い分、ローン審査が厳しめなところも多いそうです。

私達は、仲介担当さんのオススメの地方銀行2行とろうきんに事前審査を申し込みました。
地方銀行はリノベに強いところが多いそうです。

ちなみに紹介されたのは他県で馴染みもなく口座も持っていない地方銀行でした。
近隣の都道府県であれば融資可能だそうです。

ろうきんについては、良くわかっていませんでした。
地方銀行より金利は少し高めだけど、審査はゆるいそうです。

必死の書類あつめ

物件申込みから、契約の予定日まで2週間しかありませんでした。

・身分証明書コピー
・前年度の源泉徴収票(または課税証明書)
・購入する物件概要(住所や価格など分かるもの)
リノベーションの見積書

事前審査は3~4日で結果が出るとはいえ、
源泉徴収票が手元にないから、会社に再発行をお願いしつつ(本審査では必要)
代わりに役所に過去5年度分の所得証明書(課税証明書)を取りにいったり。

その間に子供が熱をだして家から出れない日もあったりと、てんやわんやでした。

リノベーションの見積書って?


まだ物件の申し込み段階なので工事のプランも見積書もまだ出来ていないのですが、
銀行には見積書を提出する必要がありました。

私達はそれまでに工事をお願いする業者さんが決まっていたので、
過去に工事した物件から予算に応じた見積書(仮)をつくってもらい提出しました。

*ちなみに”リノベ済物件”を購入する場合は、
リノベーション費用も含めた金額で販売されているので、そこから更に工事をする必要がなければ見積は不要です。

本命の銀行から、書類の差し戻しでポストに入れに行く事件

数日で書類を用意して出したものの、審査以前に氏名の漢字間違い(旧漢字)があると連絡がありました。

訂正印は不可と言われたのでまた仲介さんに用紙を貰って、
夫の帰宅後に再記入 → その日のうちに銀行の夜間ポストに入れに行くという事件もありました。

審査結果以前にスケジュールにハラハラしたので、
住宅ローンの事前審査は物件探し中にしておくべき!!と後悔しました。

あと申し込み用紙を余分にもらっておく必要も…

事前審査が通らないと二番手の方に売れてしまうことが既に分かっていたので、
そうなったら立ち直れない~~

物件や不動産業者によっては
事前審査に通った状態の人や、現金購入の人が申込書を出した順位よりも優先される場合もあるそうです。

無事、事前審査が通る

その後、無事に地方銀行とろうきんの審査が通りました。
ろうきんは金利が少し高いので却下。

住宅ローンの金利は0.1違うだけでも総支払額にすると数十万の差がつくので大事です。

他の2行は、金利は同じだったのですが手数料(ローン金額の2%ぐらい)に多少差があったので、
安い方に決めました。

固定金利も検討しましたが、変動×頭金なしのフルローンで組みました。

フルローンでも購入時は、
・ローン手数料
・仲介費用(物件のおよそ3%)
・司法書士さんに払う費用や印紙代
を支払う必要があります。

それからリノベーションならではの
『工事中は家賃とローンの二重払い』になるので、家賃×およそ半年分の費用。

さらには、
・引っ越し費用
・新しく買う家具、家電

…と考えると憂鬱になってくるほどお金が飛んでいきますので要注意…。


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